최근 금리 인상으로 인해 집값과 전셋값이 빠르게 하락하면서 역전세의 변형 현상인 역월세 현상이 생겨나고 있습니다. 역월세의 뜻과 전세를 월세로 전환 시 발생하는 이율인 전월세 전환율 및 역월세 계약서 작성 방법 등을 정리했습니다.
역월세 뜻
역월세란 간단히 말하면 현재 전세 시세가 기존 계약한 전세 보증금보다 낮아, 계약을 해지할 경우 임대인은 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려운 상황이므로 계약을 해지하지 않고 유지하는 조건으로 보증금 차액을 은행 이자로 계산해 매달 세입자에게 지급하는 것입니다.
월세(이자)로 얼마를 요구할 수 있을까?
보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에는 ① 10%와 ② 한국은행에서 공시한 기준금리 + 2% 중 낮은 비율을 적용합니다.
낮은 비율을 적용하기 때문에 ①보다는 ②로 전월세 전환율을 적용합니다.
만약 기준 금리가 3%라면 여기에 2%를 더한 5%가 되는 것입니다.
이를 바탕으로 예를 들어보겠습니다.
예를 들어 보증금 3억에 계약하고 들어갔는데 현재 전셋값 시세는 2억 원(기준금리 3%)이라 집주인이 역월세를 제안할 경우를 살펴보죠.
차액 1억 원에 대하여 이자를 연 5%를 적용해 역월세를 계산해보면,
1억원 × 5%= 500만 원
500만 원÷12개월= 월 41만 6,600원
따라서 집주인은 세입자에게 월 41만 6,600원의 돈을 지급해야 합니다.
예를 들어도 복잡하고 아무것도 모르겠다 하는 분들을 위해 전월세전환율 계산기가 있습니다. 전월세전환율 계산기를 통해 전세에서 월세 전환 시 또는 보증금과 월세 조정 시 적정 금액을 계산할 수 있습니다. 정해진 전월세전환율에 맞게 계산해 볼 수도 있고, 금액을 기준으로 전월세전환율을 계산해 볼 수도 있으니 참고 바랍니다.
그리고 또 한 가지 생각해봐야 할 것이 전세대출 이자입니다.
만약 전세대출 이자가 전월세 전환율보다 높을 경우에는 어떻게 해야할까요?
전세대출 이자가 전월세 전환율보다 높을 경우에는 어떻게 해야할까?
제 2금융권에서 전세 대출을 받았다면 전세대출 이자가 이보다 높을 수 있습니다. 이럴 때에는 현재 자신의 전세대출 금리가 더 높아 손해인 상황을 집주인에게 적극적으로 알리고 전세대출 이자 금리만큼 이자율을 적용해야 내가 계약을 유지하고 아니면 해지하겠다는 등의 집주인과 협의를 하는 것이 가장 좋습니다.
역월세 계약서 작성하기
역월세에 대해 새로 계약서를 써야 하는데요, 새로 임대차 계약서를 작성해도 되고 기존 계약서 여백에 추가하여 작성해도 됩니다.
새로 임대차 계약서를 작성할 때 주의할 점은 원래의 계약서도 그대로 갖고 있어야 합니다. 기존의 계약서에 확정 일자를 받아 놓았기 때문에 대항력을 유지하려면 새로운 계약서를 쓰더라도 원래의 계약서를 갖고 있어야 하며 집주인의 폐기 주장에도 절대 없애면 안됩니다.
역월세 계약서를 신규로 작성하거나 기존 계약서에 추가 기입 작성 시에는 반드시 들어가야 할 사항이 있습니다.
임대 기간, 임대 보증금, 받지 못한 보증금 차액, 1년 이자 총액 및 역월세 금액과 지정 계좌, 월세를 지연할 경우 지연 이자에 대해서 집주인이 책임지겠다는 내용이 명시되어야 합니다.
또한 임대인이 약속을 지키지 않을 경우를 대비해 지연 이자에 대한 내용도 적어야 합니다.
다음은 역월세 계약서 작성 양식 예시 입니다.
임대 기간: 20nn년 n월 n일 ~ 20nn년 n월 n일 임대 보증금: 3억 원 미반환 보증금: 1억 원 임대인은 상기 미반환 차액 보증금에 대하여 임대차법상 월세전환율을 적용하여 임차인에게 월 41만 6천6백 원(1년간 총액 5백만 원)을 매월 지정된 계좌로 입금 지불하기로 한다. 만약에 임대인이 월세를 지연할 시 지연 이자는 n% 로 한다. 날짜, 임대인· 임차인 성명, 주민 번호, 주소 |
여기서 임대인이 약속을 지키지 않을 경우를 대비해 지연 이자에 대한 내용이 들어가야 한다는 것을 잊지 마세요~!
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