전세를 월세로 전환하려고 할 때 보증금과 기준금리에 따라 환산되는 월세가 상이합니다. 전세 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 전월세전환율이 적용되기 때문인데요, 전월세전환율의 뜻과 월차임 전환 시 산정률의 제한으로 정해지는 전월세전환율을 지역별로 비교하고 계산하는 방법을 정리했습니다.
전월세 전환율 뜻
전월세 전환율이란 주택임대차 보호법에서 전세 보증금을 월세로 전환할 때 일정 비율을 넘지 못하도록 정한 최대 상한비율입니다. 세입자의 주거안정과 보호를 위한 전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때만 적용되는 것이지 월세를 전세로 전환할 때는 적용되지 않으며, 기존 계약의 전환 시에만 적용됩니다.
보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에는 ‘10%’와 ‘한국은행에서 공시한 기준금리 + 2%’중 낮은 비율을 적용합니다. (주택 임대차 보호법 제7조의2 및 제9조 참조)
| 주택임대차 보호법 |
| 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한) |
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 |
| 제9조 (월차임 전환 시 산정률) |
① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다. ② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. |
전월세전환율 계산법
보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에는 ‘10%’와 ‘한국은행에서 공시한 기준금리 + 2%’중 낮은 비율을 적용하기 때문에 만약 현재 기준금리가 0.5%라면 여기에 2%를 더한 2.5%가 되는 것입니다.
전월세 전환율 계산방법= (월세 × 12개월) ÷ (전세보증금-월세보증금) ×100 입니다.
이렇게만 보면 어려우니 예를 들어보겠습니다.
“보증금 4억짜리 집에 전세로 계약했는데 다음 계약 때 집주인이 보증금을 2억으로 줄이고 월세로 전환한다고 한다고 합니다. 이 경우 월세는 얼마가 되는지 계산해보겠습니다.(기준금리 0.5%)”
전세를 월세로 전환하는 상황이므로 전월세 전환율을 적용해야 합니다.
전세 보증금 – 월세 보증금= 보증금 2억 원에 대하여 전월세전환율 연 2.5% (기준금리 0.5%+ 2%)를 적용해 월세를 계산해보면,
2억원 × 2.5%= 500만 원
500만 원÷12개월= 월 41만 6,600원
즉, 4억짜리 전세 보증금을 2억으로 줄이고 나머지는 월세로 돌릴 경우 월세는 최대 41만 6,600원을 넘으면 안됩니다.
전월세전환율은 요즘같이 고금리 상황에서도 많이 적용되는 부분입니다. 최근 금리와 물가가 빠르게 오르고 있죠. 이에 따라 집값과 전세가가 하락하면서 역전세의 변형 현상인 ‘역월세 현상’까지 나타나고 있습니다. ▶역월세는 간단히 말하면 현재 전세 시세가 기존 전세가보다 낮아져 계약 해지를 하고자 할 때, 임대인 측에서 보증금 반환이 어려우니 계약을 유지하는 조건으로 보증금 차액만큼을 은행 이자로 계산해 매달 세입자에게 지급하는 것입니다. 이에 대한 자세한 내용은 아래에서 확인할 수 있습니다.
전월세전환율 계산기
이것저것 알아보기도 귀찮고 계산도 직접 하기 싫다 하는 분들은 간편하게 전월세전환율 계산기를 통해 전세에서 월세 전환 시 또는 보증금과 월세 조정 시 적정 금액을 계산할 수 있습니다. 정해진 전월세 전환율에 맞게 계산해 볼 수도 있고, 금액을 기준으로 전월세 전환율을 계산해 볼 수도 있으니 참고 바랍니다.
참고
