기존의 보금자리론과 일반형 안심전환대출, 적격대출 등을 통합한 특례보금자리론에 대해 정리했습니다. 올해 한국주택금융공사에서 새로 출시하는 특례보금자리론의 자격 조건과 금리와 한도, LTV와 DTI, 신청 방법 등의 기본적인 내용 외에도 대환 등 많은 분들이 궁금해하는 부분들에 대해 정리했습니다.
🚨 참고 🚨
요즘 전세가가 집값보다 비싼 이른바 ‘깡통 전세’ 문제가 갈수록 심각해지고 있죠. 다음은 MBC가 만든 ‘깡통전세 감별기’인데요. MBC는 세입자들에게 객관적인 정보를 제공해서 전세 사고 피해를 막기 위해서, 국토 교통부 실거래가를 기반으로 최근 매매와 전세거래가 모두 있었던 단지 공동 주택의 집값 대비 전세 값의 비율인 ‘전세가율’을 산출하여 깡통 전세 감별기를 만들었다고 합니다.
아래의 깡통전세감별기를 통해 현재 자신이 살고있는 집, 또는 앞으로 이사할 집의 ‘깡통전세 위험도’를 직접 확인할 수 있습니다.
특례보금자리론이란?
특례보금자리론은 주택 구매나 기존 대출 상환 및 임차보증금 반환을 위해 4%대 고정금리로 대출해주는 정책 상품입니다. 간략한 내용은 다음과 같습니다.
| 자격 요건 | 주택 가격 9억 원 이하 소득 제한 없음 개인신용평점 NICE 271점 이상 🔻내 NICE 점수는 몇 점? ☞☞ |
| 자금 용도 | 주택 구입, 기존 주담대 상환, 임차 보증금 반환 |
| 대출 금리 | 일반형 4.25~4.55% 우대형 4.15~4.45% |
| 대출 한도 | 최대 5억 원 LTV 최대 70% (생애최초: 80%) DTI 최대 60% |
| 대출 기간 | 10~50년 |
| 상환 방식 | 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환 (중도상환수수료 없음) |
아래에서 하나씩 자세하게 살펴보겠습니다.
자격 조건
특례보금자리론은 무주택자뿐만 아니라 대출을 갈아타려는 1주택자도 신청이 가능하고, 3년 내 기존 주택 처분 조건으로 일시적 2주택자도 대출받을 수 있습니다.
특례보금자리론이 다른 대출 상품과 비교했을 때 눈에 띄는 차이점은 소득 요건입니다. 기존의 보금자리론은 부부합산 소득 연 7천만 원 이하여야 이용할 수 있었지만 특례보금자리론은 기존의 소득 요건을 없앴습니다. 부부 모두 소득증빙을 하지 않고 차주 본인의 소득증빙만으로도 대출이용이 가능합니다.
또한 지원받을 수 있는 주택가격은 6억 원에서 9억 원으로 늘렸고 대출 한도도 최대 5억 원까지 대출을 받을 수 있습니다. 즉, 9억 이하 주택이면 소득에 상관없이 대출 신청이 가능합니다.
※ 여기서 잠깐, 많은 분들이 특례보금자리론과 함께 알아보는 주담대 중 하나가 디딤돌 대출일 겁니다. 하나의 주택을 구입하면서 디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수 있을까요?
두 상품의 지원 요건을 모두 충족한 경우라면 중복으로 이용 가능합니다. 디딤돌대출의 자격 요건은 주택가격 5억 원 이하, 부부합산 연소득 6천만 원 이하인데요, 상대적으로 대출 금리와 한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도까지 대출이 이뤄지고, 디딤돌대출로 한도가 부족한 경우 특례보금자리론을 나머지 필요 금액만큼 신청하여 지원 받을 수 있습니다.
단, 신청자 본인이 개인회생, 파산면책 및 신용회복지원 등 신용정보(한국신용정보원 제공)가 등록되어 있는 경우 신청 불가합니다.(해제정보가 있는 경우 신청 가능) 또한, 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용 등 혜택을 받고자 하는 경우에 소득증빙 필요 시, 배우자가 신용정보(개인회생, 파산면책, 신용회복지원 등) 등록된 경우에도 신청할 수 없습니다.
금리 및 한도
특례보금자리론의 금리는 일반형과 우대형 2가지로 구분되며, 주택가격과 소득에 따라 달라집니다.
특례보금자리론의 예상 평균 금리는 4%대로, 평균 5%대인 시중 변동금리 주택담보대출보다 낮습니다.
기본금리는 4.25%~4.55%지만, 주택가격 6억 원 이하면서 부부합산소득이 1억 원 이하라면 우대형 금리를 적용받고 여기에 저소득청년, 신혼 가구, 사회적배려층, 미분양주택 등의 추가 우대를 받을 경우 최대 3.75%까지 떨어질 수 있습니다.
새롭게 신설된 저소득청년 우대 금리 중복 적용이 가능해 최대 90bp까지 금리가 우대됩니다. 저소득청년의 금리 우대 조건은 만 39세 이하이며 주택가격 6억 원 이하, 부부합산소득 연 6천만 원 이하의 경우 적용됩니다.
만약 특례보금자리론 대출실행 이후 주택 가격이 하락하여 우대금리 요건을 만족하는 경우, 우대형 금리 적용이 가능할까요? 예를 들어 대출 실행 시 주택가격이 6.5억 원이였다가 이후 6억 원 이하로 하락한다면 우대형 금리 조건에 만족하게 되죠. 하지만 주택가격 적용 판단 시점은 대출 승인일을 적용하게 됩니다. 따라서, 대출실행 이후 주택가격이 6억 이하로 하락하여 특례보금자리론 우대 금리 요건에 해당하더라도 적용되지 않습니다.
대출 한도는 최대 5억 원으로, LTV 최대한도 내에서 DTI로 결정이 되는데 DTI의 경우 연소득에 따라 한도가 결정됩니다.
LTV와 DTI
특례보금자리론의 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)는 다음과 같습니다.
최근에는 대부분의 지역이 규제 지역에서 해제되었기 때문에 상당 부분이 규제지역 외 지역으로 해당될 것으로 보입니다. (현재 규제지역: 강남, 서초, 송파, 용산)
LTV는 70%, DTI는 60%가 적용되지만 DSR규제가 적용되지 않아 대출 한도에 다소 여유가 생길 것으로 보입니다.
다만 생애최초 주택 구입자의 경우라면 지역과 주택 유형에 상관 없이 LTV 80%, DTI 60%까지 가능합니다. 여기서 ‘생애최초 주택 구입자’란 세대구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 자를 의미합니다.
만기 및 중도상환수수료
특례보금자리론의 만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 6가지 입니다. 단, 초장기 보금자리론(40년,50년)은 신청일 현재 아래의 요건을 충족하는 경우 가능합니다.
- 40년 만기: 만 39세 이하 또는 신혼 가구
- 50년 만기: 만 34세 이하 또는 신혼 가구
특례보금자리론의 상환 방식에는 3가지가 있습니다.
- 원리금균등상환: 매달 납입하는 금액은 같으나 초기에는 원금비율이 높으며 상환이 될수록 원금이 줄어들기 때문에 이자는 감소하는 방식입니다.
- 원금균등상환: 원금납입액은 항상 동일하지만 시간이 지남에 따라 이자가 줄어드는 방식입니다. 즉, 총 상환액이 처음에는 높지만 나중에는 적어집니다.
- 체증식 상환: 초기에는 낮은 금액을 상환하고 매월 상환금액이 증가하는 방식입니다.
체증식 상환방식은 만 40세 미만인 경우에만 가능하고 50년 만기 대출일 때에는 이용할 수 없습니다.
특례보금자리론은 정부가 만든 대출상품이므로 다른 대출에서 특례보금자리론으로 갈아탈 때 중도상환 수수료가 없고 나중에 금리가 떨어져서 다른 시중 은행 대출로 갈아타고 싶을 때에도 마찬가지로 중도상환수수료 없이 갈아탈 수 있습니다.
대환
Q1. 정책모기지 상품도 특례보금자리론으로 대환이 가능한지?
기존 대출된 보금자리론, 적격대출 등 모든 정책모기지 상품에 대하여 상환 용도 특례보금자리론 이용이 가능합니다.
Q2. 기존 대출잔액 이상으로 대환금액을 신청할 수 있는지?
상환 용도 특례보금자리론은 기존 주택담보대출 잔액 이상으로 대출할 수 없습니다. ①기존 주담대 잔액, ②LTV 70%, DTI 60%, ③최대한도 5억 원 중 가장 작은 금액까지 대출 가능합니다.
Q3. 대환 용도로 사용한 경우 중도상환수수료가 부과되는지?
특례보금자리론이 대환의 용도로 원활히 활용될 수 있도록, 기존 대출 상환에 따른 중도상환수수료는 모두 면제됩니다.(디딤돌 대출 제외) 또한, 특례보금자리론을 이용하는 도중 시중 금리가 하락하여 특례보금자리론을 타대출로 대환하려는 경우에도 중도상환수수료가 면제됩니다.
Q4. 향후 금리 인하 시 특례보금자리론에서 특례보금자리론으로 대환이 가능한지?
대환이 불가능합니다. 1년 간 한시적으로 운영되는 정책 상품으로 대환 시 중도상환수수료가 면제되는 점 등을 감안하여 동일한 차주에 대한 중복지원을 방지하기 위함입니다.
신청 방법
특례보금자리론 신청은 은행 방문 및 온라인과 모바일 앱을 통해서 신청할 수 있는데요. 종류는 다음과 같습니다.
- 특례 U-보금자리론 : 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 신청하는 보금자리론
- 특례 아낌e보금자리론 : 대출거래약정 및 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하여 U-보금자리론보다 금리가 0.1%p 저렴합니다.
- 특례 t-보금자리론: 은행에 방문해서 직접 신청하는 보금자리론
온라인, 비대면 접수가 어렵거나 대출 자금이 급하게 필요한 분들은 SC제일은행 영업점에서 아낌e 금리와 동일한 조건으로 신청할 수 있습니다.
가능 여부를 확인한 후 대출 실행까지는 30일 정도 소요됩니다.
참고
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